Về vấn đề này, Luật Tân Thịnh Phát giải đáp như sau:
1. Đề xuất tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản
Tại dự thảo Tờ trình Đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 có nêu:
Trên cơ sở kinh nghiệm các quốc gia trên thế giới, để thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS, phát huy hiệu quả việc sử dụng biểu thuế lũy tiến, khắc phục hạn chế của chính sách thuế SDĐPNN, đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản đối với đất ở, nhà ở (trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư) như sau:
– Đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế BĐS đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư (Biểu thuế lũy tiến từng phần được xác định theo ngưỡng giá trị với các bậc trong biểu thuế lũy tiến).
– Về thuế suất:
+ Đối với đất ở:
Đề nghị nâng mức thuế suất đối với đất ở (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở). Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế , góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Việc đề xuất đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật có liên quan , phù hợp với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp, chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng như Indonexia.
Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách thuế BĐS, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất thuế BĐS đối với đất ở phù hợp, điều tiết hợp lý thu nhập của tổ chức, cá nhân, đồng thời quy định lộ trình tăng thuế suất phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội từng thời kỳ kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.
+ Đối với nhà ở:
Nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất.
Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.
Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó, khi thực hiện đánh thuế BĐS đối với nhà ở, cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố…) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn; đồng thời để đảm bảo quyền có nhà ở của người dân đã được quy định tại Hiến pháp; đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng; đối với phần giá trị nhà ở trên ngưỡng, quy định lộ trình áp dụng mức thuế suất theo giai đoạn kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành nhằm đảm bảo tính khả thi và nhận được sự đồng thuận của người nộp thuế.
2. Áp mức thuế cao nhất với nhà đất chưa đưa vào sử dụng
Dự thảo Tờ trình Đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 có nêu:
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia sử dụng thuế BĐS nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ BĐS.
Ví dụ:
– Latvia đánh thuế đất chưa sử dụng với mức gấp đôi áp dụng cho đất đã xây dựng.
– Tại Philippines, thuế đất chưa sử dụng được ấn định ở mức 5%, cao hơn gấp 5 lần so với thuế suất đối với đất đã xây dựng.
– Ở Nam Phi, con số này trung bình cao hơn hai lần so với đất đã xây dựng.
Áp dụng thuế suất đối với đất trống cao hơn đáng kể sẽ khuyến khích phát triển, tăng cường hiệu quả sử dụng đất.
Việc quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất. Quy định nêu trên cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng và thành công.
Theo đó, đề nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với các loại đất này (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).
